[법친구 경인법무법인 행정사 김지혜] 월세 연체해서 명도소송 피고가 되었는데 그 동안 투입한 인테리어 비용을 회수할 수 있을지

인천상가임대차변호사사무실 법률사무소 경인법무법인 본사 법친구 행정사 김지혜입니다.

 

(실제 상담사례 재구성)

Q : 상가건물을 임차하여 원룸텔을 경영하고 있습니다. 인테리어 비용을 거의 1억원 이상 투자했었지만 운영이 쉽지 않고 적자가 지속되었고 월세를 6개월 이상 납부하지 못 했습니다. 결국 명도소송이 제기되어 소장을 받았고 조정기일까지 지정이 된 상태입니다. 명도 자체는 이의제기를 할 수 없겠지만, 그 동안 들였던 시설비(인테리어 비용)에 대해 권리금이나 유익비 등으로 임대인에게 받을 수 있는지 궁금합니다.

 

A : 임차인이 임대료를 2기 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고(민법 제640조), 상가건물임대차보호법의 보호대상이 되는 경우에도 3기의 임대료를 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(상가임대차법제10조의8).

 

한편, 귀하가 들인 인테리어 비용은 결국 ‘유익비’, 즉 임차물의 개량이나 이용을 위해 지출하는 비용에 해당합니다. 만일 유익비에 해당한다면 원칙적으로는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다.

 

민법 제626조 [임차인의 상환청구권]

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

그런데 귀하가 투입한 비용을 ‘유익비’에 해당된다고 볼 것인지도 문제가 됩니다.

 

이와 관련된 대법원 판결이 있습니다.

 

이 사건 건물 중 피고가 임차한 이 사건 점포에서 카페영업을 하기 위한 공사를 하고, 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고, 또는 창고지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한 사실을 인정할 수 있으나, 창고지붕의 보수공사비는 통상의 관리비에 속하고, 나머지 공사비인 이 사건 점포의 내부시설공사는 피고가 카페를 운영하기 위한 필요에 의하여 행하여진 것이고 그로 인하여 이 사건 점포의 객관적 가치가 증가한 것은 아니어서, 이를 위하여 지출한 돈은 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)가 상환의무를 지는 유익비에 해당하지 아니한다...(중략)...민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것인데, 이 사건에서 피고가 이 사건 점포에 지출한 위 공사비가 여기에 해당한다고 할 수 없다.

 

(출처 : 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결 [건물명도] > 종합법률정보 판례)

 

이 단계를 통과해 만일 유익비에 해당한다고 하더라도, 유익비 상환청구권은 임의규정에 불과합니다. 그러므로 유익비 상환청구권을 배제하는 특약은 그래도 유효합니다. 상가임대차계약서에도 보통 “임차인의 원상회복/원상복구” 의무가 기재되어 있습니다. 귀하도 처음 상가임대차계약을 체결할 때 원상복구 특약을 체결하였을 것입니다.

 

이와 관련된 대법원 판결이 있습니다.

 

임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다"라고 약정한 경우, 이는 임차인이 임차 목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이상당하다.

 

(출처 : 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 [점유물반환등] > 종합법률정보 판례)

 

그리고 요즘 많이들 궁금해하시는 ‘권리금 상당의 손해배상 청구’를 할 수 있느냐에 대해 보자면, 귀하와 같이 차임 연체로 임대차계약이 해지되는 경우는 불가능하다고 보아야 할 것입니다. 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하는 것으로 인정되면 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있으나, 차임을 3기 연체한 사실이 있어서 계약갱신 요구를 할 수 없는 경우에는 권리금 회수방해를 이유로 하는 손해배상을 청구할 수 없게 됩니다(상가임대차법 제10조의4).