[법친구 경인법무법인 행정사 김지혜] 임대차기간 만료 후 명도소송 들어오면 임대인이 마음대로 단전 단수조치할 수 있는 것인지

인천상가임대차변호사사무실 법률사무소 경인법무법인 본사 법친구 행정사 김지혜입니다.

 

(실제 상담사례 재구성)

Q : 월세를 연체한 적은 한번도 없었습니다. (도중에 복잡한 상담과정이 있어서 이 부분 생략) 명도소송이 들어오게 되면 임대인이 단전, 단수 조치를 해 버리게 될까 걱정입니다. 임대인이 마음대로 단전, 단수를 할 수 있는 것인지 궁금합니다.

 

A : 일단 이 부분은 일률적으로 말씀드리기 어렵고, 법친구의 개인 견해가 일부 섞여 있을 수 있다는 점을 말씀드립니다.

 

상가임대차계약이 종료되고 명도의무를 지체하였을 뿐이고 차임이나 관리비 연체를 한 적이 없는데도 임대인이 무단으로 단전이나 단수조치를 해 버린다면 임대인에게 업무방해죄가 성립할 가능성이 높습니다. 즉, (권유까지 하기는 곤란하지만) 형사상 고소를 할 수 있다는 것입니다.

 

상가임차인을 내 보내고 싶은 임대인과 명도에 응하지 않는 임차인 사이의 분쟁이 극단으로 치닫게 되면 임대인 측이 단전이나 단수조치를 한 경우가 이미 법원 판결상 여러번 나타난 적이 있었습니다. 그리고 이는 임차인 측이 임대인 측을 형사상 업무방해죄로 고소를 하였기 때문에 이렇게 대법원 판결까지 나온 것이기도 합니다.

 

이런 경우에 대해 대법원은 일정 요건을 갖추었다는 전제가 갖추어졌다면 임대인이 단전, 단수를 해도 업무방해죄에 해당되지 않는다고 판단하고는 있습니다. 그러나 대법원이 판단기준으로 제시하는 요건이 상당히 엄격합니다. ① 액정 임대차기간이 이미 만료되었고 ② (임차인이) 임대차보증금도 연체차임 등으로 공제되어 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는데 ③ (임차인이) 차임지급을 연체하고 있어서 약정 임대차기간 만료 전부터 계약해지의 의사표시를 하고 ④ 약정 임대차기간 만료 후에는 2회에 걸쳐 연체차임의 지급을 최고함과 아울러 단전·단수조치를 예고한 후에 1회의 단전·단수조치를 하였다면 형법상 정당행위로 무죄가 될 수 있다는 것인바, 이러한 요건과 비슷하게 두루 충족되는 경우가 흔하지는 않을 것입니다.

 

판결문 일부는 아래와 같습니다.

 

[대법원 2006도9157 업무방해 판결]의 일부

단전ㆍ단수조치의 경우, 약정 임대차기간이 이미 만료되었고, 임대차보증금도 연체차임 등으로 공제되어 모두 소멸한 상태에서 영업을 하고 있는 주점이 월 1,000만 원씩의 차임지급을 연체하고 있어 약정 임대차기간 만료 전부터 계약해지의 의사표시를 하고, 약정 임대차기간 만료 후에는 2회에 걸쳐 연체차임의 지급을 최고함과 아울러 단전ㆍ단수조치를 예고한 후에 1회의 단전ㆍ단수조치를 한 것인바, 위 피고인의 행위는 자신의 궁박한 상황에서 임차인의 부당한 의무 불이행에 대해 불가피하게 취한 조치로서, 임차인의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것으로 보이지 아니하며, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 있다

(중략)

약정 임대차기간이 7 내지 9개월 이상 남아 있고, 임대차보증금이 7,000만 원 이상 남아 있는 상태에서 많은 비용을 들여 영업을 하고 있는 주점이 월 300만 원씩의 차임지급 등을 연체하고 있다는 이유로 계약해지의 의사표시와 단전ㆍ단수조치의 경고만을 한 후에 2회에 걸쳐 단전ㆍ단수조치를 한 것인바, 위 피고인의 행위는 비록 자신의 궁박한 상황에서 한 것이라고 할지라도 임차인의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 것이어서, 그 동기와 목적, 수단과 방법, 그와 같은 조치에 이르게 된 경위 등 여러 가지 사정에 비추어 볼 때, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조에 정하여진 정당행위에 해당한다고 볼 여지가 없을 뿐만 아니라, 위 피고인이 위와 같은 사정 하에서 자신의 행위가 위법하지 않은 것으로 오인함에 정당한 이유가 있다고 볼 수도 없으므로...(이하 생략)

 

[대법원 2005도8074 업무방해 판결]의 일부

이 사건 임대차계약서 제16조 제2항은 “제16조 제1항의 경우 임대인이 임차인에게 단전조치 등을 요구할 수 있다.”는 취지로 규정되어 있으나, 피해자는 임대차계약의 종료 후 ‘갱신계약에 관한 의사표시 혹은 명도의무를 지체’하였을 뿐 차임, 관리비의 연체 등과 같은 위 제16조 제1항 각 호의 위반행위를 한 적이 없기 때문에 이 사건의 경우 단전조치에 관한 계약상의 근거가 없고(가사 계약상의 근거가 있다 하여도 피해자의 승낙은 언제든지 철회할 수 있는 것이므로 이 사건에 있어서와 같이 피해자측이 단전조치에 대해 즉각 항의하였다면 그 승낙은 이미 철회된 것으로 보아야 할 것이다), 피해자가 이 사건 단전조치와 같은 이유로 2003. 12.경에도 피고인에 의한 단전조치를 당한 경험이 있다거나 이 사건 단전조치 전 수십 차례에 걸쳐 피고인으로부터 단전조치를 통지받았다거나, 혹은 피고인에게 기한유예 요청을 하였다는 사정만으로는 이 사건 단전조치를 묵시적으로 승낙하였던 것으로 볼 수도 없으므로, 이 사건 단전조치는 피해자의 승낙에 의한 행위로서 무죄라고 볼 수 없다.

 

(출처 : 대법원 2006. 4. 27. 선고 2005도8074 판결 [업무방해] > 종합법률정보 판례)