[법친구 : 행정사 김지혜] 상가임대차 권리금 상당의 손해배상 청구를 하려면

인천상가임대차변호사사무실 법률사무소 경인법무법인 법친구(행정사 김지혜)입니다.

 

(개인정보보호를 위하여 실제 상담사례를 재구성하였습니다.)

Q : 임대차계약 갱신을 하다 현재 임대차기간이 6년이 되었고, 곧 임대차계약기간이 만료됩니다. 처음 이 자리에 가게를 시작했을 때 권리금을 7천만 원을 주고 들어왔습니다. 주변 권리금 시세가 떨어지기는 했지만, 현재 만일 제가 신규임차인을 구해와 권리금을 받는다면 5천만 원은 받을 수 있을 것 같긴 합니다. 권리금 상당 손해배상청구를 할 수 있을까요?

 

A : (1) 5년이 넘어 계약갱신권이 없는 상가임차인이 상가건물임대차보호법상의 권리금회수기회 보호 규정이 적용되는지에 대해서는 아직 명확한 대법원의 판결까지는 없습니다. 그러나, 5년이 넘었다고 권리금을 보호할 수 없다고 한다면 상가임대차법의 “입법목적”에 어긋나는 유추해석이 될 우려가 있으므로 엄격히 해석해야 한다는 하급심 판결이 있어 주목을 받은 바 있습니다. 따라서 계약갱신권이 더 이상은 없다고 하고 곧바로 권리금회수기회 및 권리금상당의 손해배상청구권을 포기해야 할 것은 아니라는 것이 개인적인 견해입니다.

 

(2) 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문은, "임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다"라고 규정하고 있습니다.

 

그러나 그 3개월의 기간 이전에 신규임차인을 소개했더라도 권리금 회수방해 행위가 인정될 수도 있습니다. 종료하기까지 3개월의 기간 이전에 신규임차인을 소개한 것에 대해 임대인이 거부의사를 분명히 했고, 거부한다는 의사가 임대차계약 체결 종료일까지 지속되었다면 가능할 수도 있다는 하급심 판결도 있었습니다.

 

실제 권리금상당의 손해배상청구의 소 사건을 진행하다 보면, 임대인은 “임차인이 신규임차인을 주선(소개)하려는 시도를 하지도 않았는데 무슨 권리금 청구냐”라는 반응을 볼 수 있는데, 이런 경우에 적용될 수 있는 논리인 것입니다.

 

(3) 결국 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 주선(소개)하였는데 임대인이 권리금회수 방해로 인정될 만한 행위를 하였다거나, 신규임차인과의 임대차계약 체결에 대하여 임대인이 거부하였다는 사정이 있어야 합니다. 그것이 권리금 상당 손해배상청구의 소를 제기하기 위한 하나의 전제조건이 되는 것입니다.