[법친구] 상가임대차 후 더 이상 건물 사용이 불가능해 임대차계약을 해지하고 싶을 때

인천상가임대차변호사사무실 법률사무소 경인법무법인 본사, 법친구입니다.

 

(개인정보 보호를 위하여 실제 상담사례 변형)

Q : 인천에서 미용실을 운영하고 있습니다. 상가임대차계약 체결 후 인테리어를 한 후 영업을 개시했는데, 건물에서 물이 새는 하자 때문에 미용실 영업에 지장이 아주 큽니다. 미용실이 전기기구를 많이 사용하기 때문에 누수 때문에 위험하기도 합니다. 수리를 해도 그때 뿐이고 상가임대인의 태도도 미온적이고 뻔뻔하여 임대차계약 체결한지 3개월이 지났을 뿐이지만 상가임대차를 해지하고 보증금을 돌려받아 다른 곳으로 가고 싶은데 임대인이 거부하고 있는 상황입니다.

 

A : "임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우“에 해당한다면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이 부분에 대하여 상가건물임대차보호법에 직접 규정은 없으니, 민법의 규정을 보면 됩니다.

 

민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

 

②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

 

상당히 오래 전의 하급심 판결문 일부입니다만 참조할만한 사례가 있습니다.

 

여관건물이 임차 당시부터 배관 및 보일러시설이 상당히 노후되어 잇었으나, 임차인은 위와 같은 사정을 모른 채 임차하여 도배정보를 하고 여관을 경영하여 왔는데, 그후 배관이 터져 온 여관이 물바다가 되고 보일러가 제대로 작동하지 아니하여 온수공급과 난방이 되지 아니하는 등 문제점이 드러나기 시작하여 반 이상의 여관방을 사용할 수 없게 되었고, 임차인은 수리에 거익이 걸쳐 그 수리를 요청하였으나 거부당하여 급기야 여관 전체를 운영하지 못할 지경에 이르렀다면 임차인의 계약해지는 정당하다(서울지법 1999. 6. 9. 선고 98가합95577, 106422 판결).

 

그렇다면 위 민법 제627조 제2항의 “임차의 목적을 달성할 수 없는 때”에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이 될 것이며, 귀하의 미용실이 어떤 상태인지에 대하여 정밀한 검토가 필요할 것입니다.