[법친구 행정사 김지혜] 빌라 매매 과정에서 공인중개사가 ‘다 해결해 주겠다’라고 했으면 공인중개사에게 전적으로 책임을 지울 수 있는지

인천변호사사무실 법률사무소 경인법무법인 본사 법친구 행정사 김지혜입니다.

 

(사실관계 재구성)

Q : 빌라를 매수하였는데, 집에 큰 하자가 있는 것을 뒤늦게 발견하였습니다. 매매를 중개한 공인중개사가 ‘무슨 일이 있으면 다 해결해 주겠다’라고 호언장담을 하였는데, 공인중개사를 상대로 하여 소송을 하면 전부 승소할 수 있는 것인가요?

 

A : 거래 과정에서 위와 같은 말을 들으면 조금은 안심이 되는 것도 사실이기는 합니다. 그렇지만 정말 소송까지 하게 된다면 공인중개사에게 모든 책임을 지우게 할 수 있는지는 공인중개사가 했던 말에 대해 어떻게 해석을 할지, 즉 법률행위의 해석에 관한 문제가 될 것입니다.

 

이에 대해 참고할 만한 대법원 판결문을 몇 개 보여드리겠습니다.

 

① 부실기업을 인수하면서 종전의 사장에게 6년간 사장으로서의 임금을 주는 것에 관해, 그 계약서 말미에 “최대한 노력하겠다”는 문언을 기재한 사안에서, 당사자가 그 문구를 기재한 객관적인 의미는 그것을 법적으로는 부담할 수 없지만 사정이 허락하는 한 그 이행을 하여 주겠다는 취지로 해석함이 상당하고, 따라서 중간에 보수를 중단한 경우에 채무불이행이 되는 것은 아니다(대법원 93다32668)는 대법원 판결이 있었으며,

② 어떠한 의무를 부담하는 것과 고나련하여 “협조를 최대한 한다”고 기재한 경우, 당사자가그 문구를 기재한 객관적인 의미는 그러한 의무를 법적으로부담할 수는 없지만 사정이 허락하는 한 그 이행을 사실상 하겠다는 취지로 해석함이 상당하다(대법원 96다16049)는 대법원 판결도 있었습니다.

 

이러한 해석의 경향에 비추어 볼 때, 집의 하자이나 매매 과정에서 발생한 문제 상황에 대해 공인중개사가 ‘다 해결해 주겠다’라고 말한 것이 반드시 법적으로도 모든 책임을 다 지겠다는 뜻은 아니라고 보아야 할 것입니다.

 

빌라 매매 후 빌라의 하자로 인하여 거주가 불가능할 정도라 하셨는데, 매도인과의 관계에 좀 더 초점을 맞추어 문제를 해결하셔야 할 것으로 보입니다.