[법친구 경인법무법인 행정사 김지혜] 상가임대차 명도소송과 갱신거절의 전제가 되는 3기 연체의 의미

인천상가임대차변호사사무실 법률사무소 경인법무법인 본사 행정사 김지혜입니다.

 

(실제 상담사례 재구성)

Q : 상가임대인입니다. 임차인이 2018년 들어서 2개월 분 월세를 입금하지 않고 있습니다. 즉, 지금 2기 차임액이 연체되었습니다. 그런데 작년 5월에 며칠 연체를 했다가 월세를 입금했었는데, 이거까지 합해서 3기 차임액 연체라고 보아서 상가임대차계약을 해지할 수 있는 것일까요? 여러 가지 문제로 이 임차인과는 더 이상 상가임대차를 갱신하고 싶지 않은 것은 물론, 유지하고 싶지가 않습니다.

 

A : 상가건물 임대차보호법(상가임대차법)은 차임연체와 해지에 대해 아래와 같이 규정하고 있습니다.

 

상가임대차법

제10조의8(차임연체와 해지)

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

그리고 계약갱신을 거절할 수 있도록 하는 규정도 있습니다.

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

여기서 “3기의 차임액에 달하는 때”의 의미에 대해 “연체를 한 적이 3번 있으면”으로 오해를 하는 경우가 있을 수 있어서 좀 자세히 살펴보겠습니다.

 

① 3개월 연속 월세(차임)를 연체한 경우라면 당연히 “차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때”에 해당합니다.

② 그렇지만, 며칠씩 늦게 입금을 한 적이 있다고는 해도, 연체한 금액의 합계가 3기분(3개월치)에 이르지 않으면 이에 해당되지가 않습니다.

③ 그리고 월세를 일부 부족하게끔 입금을 했다고 하더라도, 그 부족한 금액의 합계가 3기 차임액에 이르지 않는다면 이에 해당되지 않습니다.

 

다시 한번 설명하자면, 연체한 ‘횟수’보다는 연체한 ‘총 금액의 합계’를 위주로 봐야 합니다. 그러므로 귀하의 경우는 지금 당장은 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달함’을 이유로 하여 상가임대차계약을 해지할 수는 없고, 조만간 임차인이 월세를 입금한다면 이후 지금의 사유로 해서는 계약갱신 거절을 할 수도 없습니다.