[법친구 행정사 김지혜] 상가임대차 차임(월세) 증액의 상한선 9%의 의미

인천상가임대차변호사사무실 법률사무소 경인법무법인 본사, 법친구 행정사 김지혜입니다.

 

(실제 상담사례 재구성)

Q : 지금 인천지역에서 보증금 2,000만 원에 월 차임(월세) 60만 원으로 임대차 계약을 체결하여 2년 동안 있었습니다. 임대인이 월세 인상을 요구하는데, 그 인상률이 너무 높습니다.

 

A : 상가건물 임대차보호법(상가임대차법)은 차임(월세) 또는 보증금에 대한 인상의 한도에 대하여 규정하고 있습니다. 다만, 그 한도는 어떤 상가임대차이든 다 적용되는 것은 아니고 대통령령으로 정해진 환산보증금의 범위 내에 들어가는 상가임대차에만 해당이 됩니다.

 

서울특별시는 4억원, 인천(서구, 강화 제외)이나 부천이라면 3억원이 기준이 됩니다.

 

귀하의 경우라면 보증금이 2천만원이고, 월세의 100배는 6천만원의 값이 되므로 합산해도 인천의 환산보증금 기준 3억원을 넘어서지는 않으므로 상가임대차법의 차임 또는 보증금 증액의 한도 제한의 보호를 받게 될 것입니다.

 

상가건물 임대차보호법(상가임대차법)

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

동법 시행령

제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

 

그러면, 여기서 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율은 2018년 현재 9%인데, 이를 1년에 9%씩으로 생각하여 (보통 2년에 한번씩 계약갱신을 하므로) 인상을 요구할 때 18%까지는 차임 또는 보증금을 올려도 되는 것일까 라는 의문이 생길 수 있습니다.

 

상가임대차의 계약기간을 2년으로 정하고 2년 뒤에 갱신을 할 때, 2년이 지났고 1년에 9%까지 올릴 수 있으므로 이제는 18%쯤 인상해도 괜찮다고 해석한다면 임대인에게 매우 유리한 해석이 될 것입니다.

 

그렇지만 상가임대차법 시행령에서는 “청구당시”의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있는바, 계약기간 2년이 지나서 인상을 요구할 때 9%의 2배인 18%가 아니라, 9% 인상만을 요구할 수 있는 것으로 보아야 할 것입니다.

 

그리고 최초 임대차로부터 아직 5년이 지나지 않았다면 계약갱신 요구권이 있고, 임대인의 요구대로 인상을 해주지 않더라도 임대인은 임차인의 게약갱신요구에 응해야 합니다. 2가지가 개별적으로 진행된다고 보면 됩니다.