[법친구 행정사 김지혜] 상가임대차 보증금을 돌려받지 못할 것 같은데 미리 임차권등기명령을 신청할 수 있는지

(실제 상담사례 재구성)

Q : 상가임대차 임차인입니다. 임대차계약기간이 3개월 뒤에 만료하는데, 신규임차인을 구하기도 어려운 상황이고 임대인의 경제적 사정이 좋지 않아 보증금을 돌려받기가 어려울 것 같습니다. 좀 알아보니 <임차권등기명령>이라는 제도가 있다고 하던데, 지금 바로 신청이 가능할까요?

 

A : 임차권등기명령이라는 제도는 ① 임대차가 종료되었음에도 ② 보증금을 돌려받지못한 경우에 신청할 수 있는 제도입니다. 임대차가 종료되고 상가건물을 명도하거나 사업자등록을 폐지하여 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 회수하지 못하게 될 위험성이 커지는바, 임차인이 단독으로 임차권등기명령을 신청하여 기존의 대항력이나 우선변제권을 그대로 유지시킬 수 있게 됩니다.

 

이 제도의 취지에 따라서 볼 때, 비록 현재 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커 보인다고는 하나, 현재 상가건물 임대차의 계약기간 중으로 임대차기간이 만료되지도 않은 상태에서는 임차권등기명령 제도를 활용할 수 없습니다.

 

그리고 이 임차권등기명령 제도는 각 지역별 환산보증금을 초과하지 않는 경우에만 신청이 가능합니다.

 

상가건물 임대차보호법 제6조(임차권등기명령)

① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.